Mua tài sản thế chấp của Ngân hàng – Hạn chế rủi ro

 

Kính gửi Luật sư, em tôi có thế chấp cho ngân hàng mảnh đất khoảng 200m2 để vay 1.500.000.000 đồng. Hiện nay, em tôi không có khả năng trả nợ, khoản vay đang quá hạn nên ngân hàng đang định xử lý tài sản bảo đảm. Nay, em tôi muốn bán lại mảnh đất đó cho tôi và tôi sẽ là người đứng ra trả nợ thay. Vậy, xin hỏi Luật sư tôi có mua được mảnh đất đó không? Làm thế nào để hạn chế rủi ro?

Luật sư tư vấn:

Cảm ơn bạn đã gửi câu hỏi đến Văn phòng Luật sư Bùi Đình Ứng. Đối với trường hợp của bạn, chúng tôi đưa ra một số ý kiến tư vấn như sau:

Theo khoản 5 điều 321 Bộ luật Dân sự 2015, bên thế chấp có quyền: Được bán, trao đổi, tặng cho tài sản thế chấp không phải là hàng hóa luân chuyển trong quá trình sản xuất, kinh doanh, nếu được bên nhận thế chấp đồng ý hoặc theo quy định của luật.

Như vậy, với mảnh đất mà em bạn định chuyển nhượng lại cho bạn, bạn có thể mua lại được nếu có sự đồng ý của ngân hàng. Việc này là do thỏa thuận các bên và không trái luật.

Tuy nhiên, hiện tại do khoản nợ của em bạn đang quá hạn tại ngân hàng, nên việc đầu tiên bạn phải xác định được khoản nợ cả gốc và lãi là bao nhiêu? Giá trị của mảnh đất có đủ khả năng tất toán khoản vay quá hạn trên hay không rồi bạn mới quyết định nên mua mảnh đất đó.

Trước khi tiến hành trả nợ thay, bạn, em bạn và phía ngân hàng nên làm một thỏa thuận ba bên với nội dung: bạn sẽ đứng ra tất toán khoản vay thay cho em bạn; ngân hàng đồng ý với số tiền tất toán và sẽ giải chấp tài sản bảo đảm; em bạn cam kết sẽ chuyển nhượng lại mảnh đất đấy cho bạn sau khi được ngân hàng giải chấp. Thỏa thuận này phải lập thành văn bản và được công chứng theo quy định của pháp luật.

Bạn sẽ nộp cho ngân hàng một khoản tiền bằng với số tiền (gốc và lãi) để thanh toán khoản nợ của bên bán. Ngân hàng sẽ thực hiện thủ tục xóa thế chấp và trả lại giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho bên bán. Hai bên sẽ thỏa thuận việc thanh toán khoản tiền chuyển nhượng còn lại, sau khi đã trừ đi số tiền đã trả nợ cho ngân hàng.

Sau khi nhận giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, bên chuyển nhượng cùng với bên nhận chuyển nhượng phải ký Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại Phòng công chứng và làm thủ tục sang tên tại Phòng đăng ký đất đai cấp huyện hoặc Văn phòng đăng ký đất đai – thuộc Sở Tài nguyên và Môi trường; nộp thuế thu nhập cá nhân và lệ phí trước bạ nhà đất tại Chi cục thuế cấp huyện nơi có bất động sản.

Nếu hồ sơ hoàn thiện, đúng và đầy đủ, bạn sẽ được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mới mang tên bạn (hoặc ghi tên bạn vào trang 4 giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, mục thay đổi người sử dụng đất).

Để phòng ngừa rủi ro khi nhận chuyển nhượng đất đang thế chấp tại ngân hàng thì bạn cần phải tìm hiểu kỹ về miếng đất mình mua, lập thỏa thuận ba bên, chỉ nhận chuyển nhượng khi được sự đồng ý của Ngân hàng (nơi đang nhận thế chấp) và khoản tiền nhận chuyển nhượng phải lớn hơn hoặc bằng với khoản tiền (cả gốc và lãi) bên chuyển nhượng đang nợ Ngân hàng; thực hiện việc chuyển nhượng và nhận chuyển nhượng tại Phòng công chứng; khi thực hiện các giao dịch nộp tiền cần lưu giữ các giấy tờ giao dịch.

Mọi thông tin cần tư vấn, bạn liên hệ luật sư của chúng tôi để được hỗ trợ nhanh chóng, chính xác nhất.

Hotline: 1900636396

Đặt lịch tư vấn trực tiếp tại văn phòng

 

 

Đăng ký tư vấn miễn phí

Đăng ký tư vấn miễn phí

Điền vào mẫu dưới đây để nhận được tư vấn nội bộ miễn phí và bí mật.