Thời điểm chuyển quyền sở hữu nhà ở và nhà ở gắn liền với đất

Nhà ở là công trình xây dựng với mục đích để ở và phục vụ các nhu cầu sinh hoạt của hộ gia đình, cá nhân. Khi thực hiện giao dịch, ngoài việc quan tâm đến điều kiện, đối tượng, giá cả, các bên còn quan tâm đến thời điểm chuyển quyền sở hữu. Thời điểm này rất quan trọng trong việc giải quyết tranh chấp cũng xác định quyền và nghĩa vụ đối với chủ sở hữu nhà ở.Thời điểm chuyển quyền sở hữu nhà ở không quy định một thời điểm cho tất cả giao dịch mà tùy thuộc vào từng loại nhà ở cũng như hình thức giao dịch mà có các cách xác định thời điểm chuyển quyền sở hữu khác nhau.

Điều 12 Luật nhà ở 2014 quy định cụ thể về vấn đề trên. Theo đó thời điểm chuyển quyền sở hữu nhà ở được xác định như sau:

1. Trường hợp mua bán nhà ở mà không thuộc diện quy định tại khoản 3 Điều này và trường hợp thuê mua nhà ở thì thời điểm chuyển quyền sở hữu nhà ở là kể từ thời điểm bên mua, bên thuê mua đã thanh toán đủ tiền mua, tiền thuê mua và đã nhận bàn giao nhà ở, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác.

  1. Trường hợp góp vốn, tặng cho, đổi nhà ở thì thời điểm chuyển quyền sở hữu là kể từ thời điểm bên nhận góp vốn, bên nhận tặng cho, bên nhận đổi nhận bàn giao nhà ở từ bên góp vốn, bên tặng cho, bên đổi nhà ở.
  2. Trường hợp mua bán nhà ở giữa chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở với người mua thì thời điểm chuyển quyền sở hữu nhà ở là kể từ thời điểm bên mua nhận bàn giao nhà ở hoặc kể từ thời điểm bên mua thanh toán đủ tiền mua nhà ở cho chủ đầu tư. Đối với nhà ở thương mại mua của doanh nghiệp kinh doanh bất động sản thì thời điểm chuyển quyền sở hữu được thực hiện theo quy định của pháp luật về kinh doanh bất động sản.
  3. Trường hợp thừa kế nhà ở thì thời điểm chuyển quyền sở hữu nhà ở được thực hiện theo quy định của pháp luật về thừa kế.
  4. Các giao dịch về nhà ở quy định tại các khoản 1, 2 và 3 Điều này phải tuân thủ các điều kiện về giao dịch nhà ở và hợp đồng phải có hiệu lực theo quy định của Luật này.

 

Khoản 1 Điều 122 Luật Nhà ở năm 2014 quy định: “1. Trường hợp mua bán, tặng cho, đổi, góp vốn, thế chấp nhà ở, chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thương mại thì phải thực hiện công chứng, chứng thực hợp đồng, trừ trường hợp quy định tại khoản 2 Điều này. Đối với các giao dịch quy định tại khoản này thì thời điểm có hiệu lực của hợp đồng là thời điểm công chứng, chứng thực hợp đồng.

– Mua bán, thuê mua nhà ở: Cũng giống như việc mua bán hàng hóa thông thường, thời điểm chuyển giao quyền sở hữu đối với nhà ở là thời điểm bên mua (bên thuê mua) đã thanh toán đủ tiền mua, tiền thuê mua và đã nhận bàn giao nhà ở, bên bán (bên cho thuê mua) đã nhận tiền và bàn giao nhà. Các bên có thể thỏa thuận khác với quy định của pháp luật về thời điểm này. Tuy nhiên không trái với quy định của pháp luật.

Ngoại lệ: Trong trường hợp nếu mua bán nhà ở giữa chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở với người mua thì thời điểm chuyển giao quyền sở hữu được xác định là thời điểm bên mua nhận bàn giao nhà ở hoặc kể từ thời điểm bên mua thanh toán đủ tiền mua nhà ở cho chủ đầu tư.

– Mua bán, thuê mua nhà ở: Cũng giống như việc mua bán hàng hóa thông thường, thời điểm chuyển giao quyền sở hữu đối với nhà ở là thời điểm bên mua (bên thuê mua) đã thanh toán đủ tiền mua, tiền thuê mua và đã nhận bàn giao nhà ở, bên bán (bên cho thuê mua) đã nhận tiền và bàn giao nhà. Các bên có thể thỏa thuận khác với quy định của pháp luật về thời điểm này. Tuy nhiên không trái với quy định của pháp luật.

Nếu mua bán nhà ở thương mại mua của doanh nghiệp kinh doanh bất động sản thì thời điểm chuyển quyền sở hữu được thực hiện theo quy định của pháp luật về kinh doanh bất động sản.

– Góp vốn, tặng cho, đổi nhà ở: Thời điểm chuyển giao quyền sở hữu nhà ở trong trường hợp này là thời điểm bên góp vốn, bên tặng cho, bên đổi nhà ở bàn giao nhà, bên nhận góp vốn, bên nhận tặng cho, bên nhận đổi nhà nhận nhà đã giao.

– Mua bán, thuê mua nhà ở: Cũng giống như việc mua bán hàng hóa thông thường, thời điểm chuyển giao quyền sở hữu đối với nhà ở là thời điểm bên mua (bên thuê mua) đã thanh toán đủ tiền mua, tiền thuê mua và đã nhận bàn giao nhà ở, bên bán (bên cho thuê mua) đã nhận tiền và bàn giao nhà. Các bên có thể thỏa thuận khác với quy định của pháp luật về thời điểm này. Tuy nhiên không trái với quy định của pháp luật.

– Thừa kế: Thời điểm chuyển giao quyền sở hữu nhà ở trong trường hợp thừa kế nhà ở được xác định theo pháp luật về thừa kế. Thời điểm mở thừa kế là thời điểm người để lại di sản chết.

Các quy định ở trên chỉ áp dụng đối với nhà ở thương mại và không áp dụng đối với các trường hợp nhà ở gắn liền với đất. Vì Khoản 3 Điều 167 Luật Đất đai năm 2013 quy định việc công chứng, chứng thực hợp đồng, văn bản thực hiện các quyền của người sử dụng đất như sau:

“3. Việc công chứng, chứng thực hợp đồng, văn bản thực hiện các quyền của người sử dụng đất được thực hiện như sau: 

  1. a) Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp kinh doanh bất động sản quy định tại điểm b khoản này; 
  2. b) Hợp đồng cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, hợp đồng chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp; hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, tài sản gắn liền với đất mà một bên hoặc các bên tham gia giao dịch là tổ chức hoạt động kinh doanh bất động sản được công chứng hoặc chứng thực theo yêu cầu của các bên; 
  3. c) Văn bản về thừa kế quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất được công chứng hoặc chứng thực theo quy định của pháp luật về dân sự; 
  4. d) Việc công chứng thực hiện tại các tổ chức hành nghề công chứng, việc chứng thực thực hiện tại Ủy ban nhân dân cấp xã.”

Khoản 3 Điều 188 Luật Đất đai năm 2013 quy định:

“3. Việc chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai và có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính.

Như vậy đối với trường hợp nhà ở thương mại thì thời điểm giao dịch dân sự có hiệu lực chính là thời điểm công chứng, chứng thực hợp đồng. Còn đối với trường hợp nhà ở gằn liền với đất thì thời điểm giao dịch có hiệu lực là thời điểm đăng ký vào sổ địa chính. Chính vì có nhiều sự hiểu lầm trong việc xác định đối tượng là nhà ở thương mai hai nhà ở gắn liền với đất để áp dụng dụng các điều luật. Dẫn đến đã có rất nhiều trường hợp hiểu sai khi áp dụng luật nhà ở hay luật đất đai.

Trên đây là thông tin của Văn phòng Luật sư Bùi Đình Ứng cung cấp, để có được câu trả lời cụ thể nhất cho trường hợp của bạn, vui lòng liên hệ 1900636396 cung cấp thêm các thông tin cần thiết để được hỗ trợ trực tiếp.

Trân trọng!

Tải ngay >> Bộ Luật Đất Đai 2013

Tải ngay >> Luật Nhà Ở 2014

 

Đăng ký tư vấn miễn phí

Đăng ký tư vấn miễn phí

Điền vào mẫu dưới đây để nhận được tư vấn nội bộ miễn phí và bí mật.