Xây dựng nhà cấp 4 trên đất nông nghiệp liệu có được không?

Hỏi: Tôi có một mảnh đất nông nghiệp để canh tác, tôi muốn xây dựng một căn nhà cấp 4 để ở.  Điều này có phải là tôi đang sử dụng đất nông nghiệp sai mục đích không? Tôi không nắm rõ về thủ tục pháp lý để giải quyết vấn đề này về xây dựng trang trại. Vì vậy, tôi nhờ luật sư tư vấn giúp các quy định của pháp luật về vấn đề này. Tôi xin cảm ơn luật sư.

Trả lời:

Chào bạn! Cảm ơn bạn đã gửi câu hỏi cho bộ phận tư vấn pháp luật của chúng tôi

Đối với trường hợp của bạn, hiện tại bạn đang có một mảnh đất nông nghiệp để canh tác. Đối với việc bạn xây dựng một căn nhà cấp 4 để ở là trái với mục đích sử dụng của đất nông nghiệp. Để giải quyết vấn đề này, bạn phải làm thủ tục chuyển đổi mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp sang đất ở.

Trình tự, thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất như sau:

Căn cứ Điều 69, Nghị định 43/2014/NĐ-CP Quy định chi tiết thi hành một số điều của luật đất đai, theo đó trình tự thủ tục cho phép chuyển mục đích sử dụng đất như sau:

Bước 1. Người sử dụng đất nộp đơn xin phép chuyển mục đích sử dụng đất kèm theo Giấy chứng nhận đến cơ quan tài nguyên và môi trường

Bước 2. Cơ quan tài nguyên và môi trường có trách nhiệm thẩm tra hồ sơ; xác minh thực địa, thẩm định nhu cầu chuyển mục đích sử dụng đất; hướng dẫn người sử dụng đất thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật; trình Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất; chỉ đạo cập nhật, chỉnh lý cơ sở dữ liệu đất đai, hồ sơ địa chính.

Bước 3. Người sử dụng đất thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định.

Nghĩa vụ tài chính khi chuyển mục đích sử dụng đất

Người sử dụng đất phải thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật. Theo quy định tại khoản 2, điều 5 Nghị định 45/2014/NĐ-CP về việc thu tiền đối với chuyển mục đích sử dụng đất đối với hộ gia đình, cá nhân như sau:

“Điều 5. Thu tiền sử dụng đất khi chuyển mục đích sử dụng đất. Đối với hộ gia đình, cá nhân:

  1. a) Chuyển từ đất vườn, ao trong cùng thửa đất có nhà ở thuộc khu dân cư không được công nhận là đất ở theo quy định tại Khoản 6 Điều 103 Luật Đất đai sang làm đất ở; chuyển từ đất có nguồn gốc là đất vườn, ao gắn liền nhà ở nhưng người sử dụng đất tách ra để chuyển quyền hoặc do đơn vị đo đạc khi đo vẽ bản đồ địa chính từ trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 đã tự đo đạc tách thành các thửa riêng sang đất ở thì thu tiền sử dụng đất bằng 50% chênh lệch giữa tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở với tiền sử dụng đất tính theo giá đất nông nghiệp tại thời điểm có quyết định chuyển mục đích của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
  2. b) Chuyển từ đất nông nghiệp được Nhà nước giao không thu tiền sử dụng đất sang đất ở thì thu tiền sử dụng đất bằng mức chênh lệch giữa tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở với tiền sử dụng đất tính theo giá đất nông nghiệp tại thời điểm có quyết định chuyển mục đích của cơ quan nhà nước có thẩm quyền..

Đối với các trường hợp có khó khăn trong khi thanh toán các khoản thu đối với việc chuyển mục đích sử dụng đất thì pháp luật cũng có quy định về việc cho phép ghi nợ tiền sử dụng đất. Đối với hộ ga đình, cá nhân có khó khăn về tài chính, có nguyện vọng ghi nợ thì được ghi nợ số tiền sử dụng đất phải nộp trên Giấy chứng nhận sau khi có đơn đề nghị kèm theo hồ sơ xin cấp Giấy chứng nhận hoặc hồ sơ xin chuyển mục đích sử dụng đất hoặc hồ sơ giao đất tái định cư hoặc có đơn xin ghi nợ khi nhận thông báo nộp tiền sử dụng đất. Người sử dụng đất được trả nợ dần trong thời hạn tối đa là 5 năm; sau 5 năm kể từ ngày ghi nợ mà chưa trả hết nợ tiền sử dụng đất thì người sử dụng đất phải nộp tiền sử dụng đất còn lại theo giá đất tại thời điểm trả nợ. Trường hợp hộ gia đình, cá nhân thanh toán nợ trước hạn thì được hỗ trợ giảm trừ vào tiền sử dụng đất phải nộp theo mức hỗ trợ là 2%/năm của thời hạn trả nợ trước hạn và tính trên số tiền sử dụng đất trả nợ trước hạn. Vấn đề này được quy định rõ tại điều 12, Thông tư 76/2014/TT-BTC.

Trên đây là nội dung tư vấn pháp luật của chúng tôi, hy vọng với những nội dung này sẽ giúp bạn giải đáp được những thắc mắc của mình. Mọi thắc mắc vui lòng liên hệ ………. để được luật sư tư vấn trực tiếp.

Trân trọng

Đăng ký tư vấn miễn phí

Đăng ký tư vấn miễn phí

Điền vào mẫu dưới đây để nhận được tư vấn nội bộ miễn phí và bí mật.